Thông tư 06 sẽ có hiệu lực ngày 1/9 tới nhưng theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) có nhiều điểm không hợp lý, chưa sát thực tiễn và thiếu tính đồng bộ với một số quy định pháp luật.
Khoản 2 Điều 1 Thông tư 06 nêu 4 trường hợp các tổ chức tín dụng không được cho vay. Trong đó, có ba trường hợp, theo HoREA sẽ tác động mạnh đến doanh nghiệp bất động sản. Thứ nhất, tổ chức tín dụng không được cho vay thanh toán tiền góp vốn, nhận chuyển nhượng vốn của công ty TNHH, hợp danh, doanh nghiệp chưa niêm yết hoặc chưa đăng ký giao dịch UPCoM.
Trường hợp hai là không được cho vay để bù đắp tài chính, trừ khi đáp ứng đủ 2 điều kiện là bên vay đã ứng vốn thanh toán và trả các chi phí thực hiện dự án (chỉ tính chi phí dưới 12 tháng).
Một trường hợp nữa bị hạn chế tín dụng là vay để thanh toán theo hợp đồng góp vốn, hợp tác hoặc kinh doanh thực hiện dự án đầu tư nhưng ở thời điểm cho vay chưa đủ điều kiện bán hàng.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA lo ngại những trường hợp bị hạn chế tín dụng có các doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà, nhà đầu tư. Quy định mới sẽ khiến họ rất khó tiếp cận tín dụng – vốn được xem là “phao cứu sinh” để vượt qua giai đoạn thách thức hiện nay.
“Việc đóng chặt các cánh cửa tín dụng như Thông tư 06 quy định có thể dẫn đến kịch bản đổ vỡ cuối năm 2023”, ông Châu quan ngại. Theo ông, hiện thị trường trái phiếu doanh nghiệp đến quý III rất khó khăn. Các công ty bất động sản chưa thể huy động được nguồn vốn từ khách hàng do dự án bị ách tắc pháp lý.
Nói với VnExpress, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Group nhìn nhận, nếu siết các quy định cho vay như Thông tư 06 có thể làm trầm trọng những căng thẳng hiện có của thị trường bất động sản.
Ông Thắng cho rằng với quy định của Thông tư 06, doanh nghiệp bất động sản sẽ ngày càng hẹp cửa tiếp cận các gói vay theo hình thức góp vốn dạng hợp đồng BCC (hợp đồng hợp tác kinh doanh). “Những tháng cuối năm 2023 các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đối mặt nhiều thách thức hơn so với cuối năm 2022”, ông Thắng dự báo.
Trong khi đó, tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản đang phát triển dự án nhà ở tại TP Thủ Đức cho biết, các quy định về các trường hợp bị hạn chế cho vay trong Thông tư 06 sẽ khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc mất thanh khoản, nguy cơ chết trên đống tài sản.
Theo ông, một mặt chủ đầu tư bế tắc đầu ra vì khách hàng cá nhân khó vay, sẽ dẫn đến
ế hàng
. Mặt khác, bản thân chủ đầu tư không được vay vốn qua các hợp đồng hợp tác sẽ không thể xoay xở được dòng tiền xử lý nợ. “Cú đấm bồi: hàng tồn, nợ đọng bủa vây có thể khiến các doanh nghiệp đang gồng mình vượt khó một năm qua bị kiệt quệ vào cuối năm 2023”, ông nói.
Một chủ đầu tư lớn miền Bắc cũng cho rằng, các quy định siết tín dụng đặt ra khả năng duy nhất là doanh nghiệp phải có đủ năng lực và tự vay vốn để thực hiện dự án. Hoặc một khả năng khác là doanh nghiệp phải hợp tác với đơn vị khác để triển khai, thường là nguồn vốn của nước ngoài. Tuy nhiên, số lượng nhà đầu tư Việt Nam có khả năng huy động nguồn vốn này hiện không nhiều.
Trước đó, theo thuyết minh của Ngân hàng Nhà nước, Thông tư 06 nhằm vào mục đích kiểm soát sử dụng vốn đúng mục đích, giảm các rủi ro về xử lý tài sản đảm bảo. Cơ quan này cho rằng, việc góp vốn bằng cách mua cổ phần hoặc rót vào những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý là nhu cầu vốn khó kiểm soát mục đích sử dụng tiền vay, không có cơ sở để đánh giá thường xuyên đối với tình hình tài chính, hoạt động, khả năng trả nợ của bên nhận vốn góp.
Tuy nhiên, theo các chủ đầu tư, doanh nghiệp bất động sản luôn phải dùng tài sản đảm bảo khi vay vốn nên thực tế ngân hàng vẫn “nắm đằng chuôi”. Đại diện các đơn vị cũng bày tỏ, hiện không đề xuất thêm cơ chế đặc thù nào cho lĩnh vực bất động sản mà kỳ vọng các điều kiện sẽ không bị siết thêm để góp phần tháo gỡ những khó khăn trước mắt cho thị trường.
Trong văn bản đề xuất vừa gửi Ngân hàng Nhà nước, Chủ tịch HoREA cũng chỉ ra quy định mới chưa nhất quán với các văn bản hiện hành. Cụ thể, việc yêu cầu tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng vốn góp không đồng bộ với Nghị định 153 (năm 2020). Theo nghị định này, mục đích phát hành trái phiếu là thực hiện các dự án đầu tư, cơ cấu lại nợ. Ông Châu cho rằng, các hoạt động này bao gồm góp vốn và mua, nhận chuyển nhượng vốn góp. Do vậy, quy định mới yêu cầu tổ chức tín dụng không được cho vay hoạt động này là chưa hợp lý.
Với quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư hoặc kinh doanh cũng không thống nhất với Bộ Luật Dân sự 2015 và Luật Đầu tư 2020. Theo hai bộ luật này, việc cá nhân, pháp nhân góp vốn với mục đích trên tại mọi giai đoạn thực hiện dự án đều là hợp pháp.
Vì vậy, HoREA đề xuất Ngân hàng Nhà nước xem xét lại các quy định mới ban hành. Theo ông Châu, để kiểm soát rủi ro thì cơ quan quản lý tiền tệ có thể quy định cụ thể việc cho vay theo tình trạng pháp lý của từng dự án. Ví dụ dự án đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư thì tổ chức tín dụng có thể cho vay không quá 30% tổng mức đầu tư. Hoặc dự án có giấy phép xây dựng thì mức trần tỷ lệ này có thể là 50%.
Vũ Lê